'Powered land' en zombieprojecten: vastgoed in het AI-tijdperk
In dit artikel:
In Wilton (Teesside) transformeert braakliggend industrieel terrein dat achterbleef na de neergang van de chemische sector tot aantrekkelijk “powered land”: grond met een bestaande hoogspanningsaansluiting en eigen elektriciteitsopwekking. Nutsbedrijf Sembcorp UK en datacenterontwikkelaar Digital Reef willen hier een hypermodern AI-datacentercomplex bouwen en mikken op een grote huurder uit de hyperscaler‑wereld (Google, Microsoft, Amazon, enz.). De site heeft al een netaansluiting van circa 240 MW en eigen gas-, biomassa- en afval‑naar‑energiefaciliteiten; op termijn willen de partners zon en wind toevoegen en mogelijk naar 1 GW capaciteit uitbreiden, wat volgens ontwikkelaars honderden miljoenen tot miljarden aan investeringen en banen kan opleveren.
Het initiatief in Wilton past in een bredere golf in Groot‑Brittannië: beleggers, projectontwikkelaars, landeigenaren en speculanten zetten alles in om grond geschikt te maken voor AI‑datacenters. Analysebureau Barbour ABI telde plannen voor 119 datacenters op wisselende locaties — van oude fabrieken en verlaten hotels tot winkelcentra. De interesse nam aanmerkelijk toe na politieke bijeenkomsten vorig jaar waarin techreuzen investeringsbeloften deden; volgens sectorinterviews heeft de AI‑vraag de markt voor datacenterlocaties “geëxplodeerd”.
Die vraag creëert echter knelpunten. Aanvragen voor netaansluitingen zijn in de eerste helft van 2025 met circa 460% gestegen; totaal vroegen partijen aan om 96 GW op het hoogspanningsnet en 29 GW op lokale netten aan te sluiten. Ter vergelijking: de geschatte totale opwekkingscapaciteit van het VK is rond 72 GW, met een piekvraag van bijna 46 GW vorig jaar. De National Energy System Operator (NESO) identificeerde ongeveer 140 datacenterprojecten in de hoofdwachtrij ter waarde van circa 50 GW, en waarschuwt dat speculatieve aanvragen (“zombieprojecten”) het systeem verstoppen, levensvatbare projecten vertragen en de energietransitie belemmeren. De wachttijd voor een aansluiting loopt op tot 12–15 jaar.
De krapte op het netwerk en de hoge industriële elektriciteitsprijzen duwen grond- en ontwikkelingskosten fors omhoog. Grond die al geschikt is voor een datacenter wordt met forse premies verhandeld; adviseurs noemen verdubbelde tot verdrievoudigde prijzen voor “powered land” in vergelijking met gewone industrieterreinen. Dat dwingt sommige partijen tot creatieve oplossingen: Equinix kocht een locatie door samen te werken met een batterijopslagproject om een bestaande aansluiting om te zetten naar datacentercapaciteit; het bedrijf plant een investering van 3,9 miljard pond en wil starten met bouwen in 2027.
Niet elk plan verloopt vlekkeloos. Data van DC Byte laten zien dat het VK achterloopt op andere Europese markten: van 61 door hen gevolgde Britse projecten sinds eind 2022 is slechts 7% in aanbouw of voltooid, tegen veel hogere percentages in Duitsland en Frankrijk. Ook bekende spelers zoals OpenAI hebben investeringen in Noordoost‑Engeland tijdelijk gepauzeerd vanwege hoge kosten en regulatoire zorgen. Projectontwikkelaars melden dat zelfs toegekende aansluitdatums soms jaren naar achteren geschoven worden, waardoor locaties commercieel onhoudbaar worden.
Als reactie probeert NESO het aanvraagproces te verscherpen: speculatieve aanvragen moeten eruit gefilterd en strategische sectoren — waaronder datacenters — prioriteit krijgen. Sectorpartijen benadrukken dat de AI‑vraag reëel is en kansen biedt voor economische heropleving buiten Londen, maar ook dat zonder betere coördinatie van netcapaciteit, regelgeving en prijsbeleid veel projecten vertragen of verdwijnen.
Kortom: er is een sterke rush naar geschikte grond voor AI‑datacenters in het VK, met Wilton als illustratief voorbeeld van zowel kans (bestaande stroominfrastructuur, lokale werkgelegenheid) als obstakel (netcongestie, kosten, speculatie). De uitkomst hangt af van hoe snel netwerkcapaciteit, beleidskaders en zakelijke risico’s aangepakt worden.